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不動産賃貸

賃貸借解約申入れの正当事由

借地借家法28条において、正当事由のベースラインとされるのは、賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情となります。

 

それ以外は補完的要素となると考えられます。

 

賃貸人としては、収益物件であることが多く自己使用の必要性に乏しいことが多く、大家の事情としては、主に建替の必要性と立退料の提供となるように思われます。

結局、「老朽化といっても幅があるので、敷地の有効利用の観点と結びついている」ケースが多いといわれていますが、他方、「純粋に経済的な効用の喪失のみを理由とする建替を理由として正当事由を認定させるのは難しい」という指摘もあります。そこで補完要素としての正当事由と流れることが多いと考えられます。立退料は、ベースラインからすれば、補完的なものですが「かなり重要な一要素」と判断されています。

 

そこで正当事由の論拠となる立退料の内容については「建物明渡しに伴う当事者双方の利害得失を調整するため、建物明渡しによって被る借家人の損失を公平の見地から相当な限度で補償するもの」とされています。具体的には移転費用、借家人が建物利用によって事実上得ていた経済的利益、営業上の損失、地域社会において築いた社会的地位や人間的結びつきの喪失等が挙げられています。もっとも、借家人も事業者である場合は、営業権に比例するものまで賠償する必要性があるのか、隣地で端的に事業所を探せばよいだけではないのか、といった疑問もあります。

 

バブル期以降では、高額の立退料が提供されることはなくなり、正当事由訴訟も減少することになったといわれています。要するに背景としては、バブル期は、供給が逼迫して大家有利の状況があったものの、かえってバブル崩壊後は、供給過剰になり賃料の下落を招くなど借家人有利という社会的実態があるように思われます。そこで、移転実費と移転前後の賃料の差額を基礎に算定した事例などもあります(東京高判平成12年3月23日判タ1037号226頁)。

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